Corona mocno uderzyła w sektor handlu stacjonarnego. Ale handlowcy i eksperci branżowi mają nadzieję na nowe koncepcje. Co stanie się z centrami miast w przyszłości?

Jeśli Markusa Pfeffera nawiedzają podłogi, to musi być w naprawdę złym humorze. Ponieważ kompleks budynków w Gießen został całkowicie opróżniony. Tysiące metrów kwadratowych na początku głównej ulicy handlowej Seltersweg – a wewnątrz jest ciemno jak smoła. Po prawej stronie znajdował się sprzedawca tekstyliów, a po lewej sieć butów, która musiała ogłosić upadłość w grudniu 2020 r. Jednak Pfeffer nie jest zrzędliwy: „To jest koncepcja na przyszłość, to jest przyszłość strefa dla pieszych.” 54-latek wskazuje, co przed nami: remont z nowymi najemcami. Lokalna prasa mówi o projekcie Visions.

Mieszane zastosowanie zamiast świątyni konsumpcji

Pfeffer jest dyrektorem zarządzającym BID Seltersweg, stowarzyszenia właścicieli domów przy ulicy handlowej. Wyjaśnia, w jaki sposób budynek będzie wykorzystywany w przyszłości: „Na parterze powstaje sklep spożywczy, na pozostałych kondygnacjach powstaną duże gabinety lekarskie, ale także świetlica”. Ponadto planowane są mieszkania, a piwnica, w której sprzedawano ubrania, zostaje przekształcona w parking podziemny. „Byłem zaskoczony, gdy architekt powiedział, że możemy zapewnić miejsca parkingowe poza nim”.

Inwestor, lokalna firma budowlana, planuje ją ukończyć w 2023 roku. W ten sposób posesje wielofunkcyjne przekształcają się ze świątyni czysto konsumpcyjnej. Prognozując rozwój w Niemczech, Pfeffer powiedział: „Sektor handlowy musi się dostosować. Będziemy mieli zmianę w ogólnej sytuacji powierzchni, z dala od bardzo dużych”.

Mniejsze oddziały, mniej powierzchni handlowej

Nie jest osamotniony w tej ocenie. „Widzimy to od lat, przestrzeń się zmniejsza” – mówi Andrea Back-Ihrig, partner w firmie zajmującej się nieruchomościami Bulwiengesa. Rozwój rozpoczął się jeszcze przed Coroną. Jako przykład podaje Mediamarket-Saturn. Grupa elektroniczna tworzy teraz mniejsze oddziały w centrum miasta. „Powierzchnie przesuwają się również w kierunku parteru, co oznacza, że ​​będziemy widzieć mniej powierzchni sprzedaży zlokalizowanych w piwnicy, na drugim piętrze lub na trzecim piętrze”, mówi Buck Iraj.

Ideą stojącą za tym jest między innymi pogodzenie coraz bardziej ugruntowanego handlu z dobrze prosperującym biznesem internetowym. W przyszłości w sklepie będzie mniej artykułów, ale możliwość zamawiania bezpośrednio z całego internetowego asortymentu strony. Oddział zamienia się w showroom.

Corona doprowadziła wielu do bankructwa

To, co zostało już zaproponowane przed 2020 r., zostało znacznie ulepszone przez Corona. Wielu sprzedawców artykułów papierniczych nadal odczuwa skutki pandemii, zwłaszcza sprzedawcy tekstyliów. W porównaniu z 2019 r. stowarzyszenie handlowe HDE spodziewa się 37-procentowego spadku sprzedaży w branży odzieżowej w tym roku. Znane firmy musiały na początku 2020 roku ogłosić upadłość lub ratować się zabezpieczeniami: Esprit, Appelrath Cüpper, Adler, Hallhuber, Strenesse i Tom Tailor. Potem były sklepy sieciowe typu Poggenpohl specjalizujące się w kuchni, fabryka torebek Picard, sklep z odzieżą sportową Hübner i McTrek, sklep obuwniczy Dielmann i przede wszystkim Galeria Kaufhof z Karstadt – nawet jeśli niektóre firmy już przed pandemią miały kłopoty finansowe.

Tymczasem coraz więcej klientów napływa do centrów miast, ale do poziomu z 2019 roku jeszcze daleko. Świadczą o tym dane pochodzące od dostawcy danych Hystreet, który codziennie mierzy tempo pieszych w śródmiejskich miastach Niemiec. Weźmy na przykład Schildergasse w Kolonii: w 2019 r., w miesiącach letnich od czerwca do sierpnia, ulicami handlowymi spacerowało prawie 5,3 mln osób. W tym roku było to niecałe 4,5 miliona, czyli o 15% mniej. Podobnie wyglądała na Spitalerstrasse w Hamburgu; Neuhauser Strasse w Monachium odnotowała 31-procentowy spadek.

Czynsze w sklepach są wysokie na obszarach miejskich

Oprócz niechęci klientów, jeszcze przed Coroną detaliści mieli jeszcze jeden problem: wysokie czynsze. Według statystyk Stowarzyszenia Nieruchomości IVD, czynsze za sklepy w najlepszych lokalizacjach znacznie wzrosły w 40 największych miastach Niemiec. Podczas gdy właściciele małych sklepów (do 150 metrów kwadratowych) musieli zapłacić 138 euro za metr kwadratowy w 2010 roku, w ubiegłym roku było to 177 euro. W przypadku większych sklepów czynsze wzrosły z prawie 95 euro do 121 euro za metr kwadratowy. Należy pamiętać, że jest to średni czynsz: w Monachium, według dostawcy usług nieruchomości Jones Lang LaSalle, niektórzy detaliści płacą do 360 euro za metr kwadratowy, w Berlinie 330 euro, a w Zeil we Frankfurcie 310 euro.

Nic dziwnego, że niektórzy dealerzy stają się ostrożniejsi, zauważa ekspert ds. nieruchomości Back Iraj. „Od dłuższego czasu widzieliśmy, że okresy najmu stają się coraz krótsze, a firmy nie chcą już tak długo wiązać się z jedną lokalizacją. I oczywiście – Corona dała jej kolejny impuls”. Branża przewiduje obecnie, że czynsze w sklepach wkrótce nieco spadną ze względu na wyższe wskaźniki pustostanów.

Trend w kierunku nieruchomości mieszanych

Pozostaje pytanie, kto w przyszłości wprowadzi się do budynków, w których znajdowały się sklepy. Albert Sahli, dyrektor zarządzający firmy mieszkaniowej Plain Wohnen z miasta Griffin w Nadrenii Północnej-Westfalii, ma gotową odpowiedź. Do jego firmy należy między innymi ogromny budynek Karstadt we Frankfurcie Zeil. Grupa domów towarowych wprowadzi się pod koniec 2025 r. „Najpóźniej z drugiego piętra będą inne zastosowania” – mówi Sahel.

Planuje budowę nowego budynku z różnymi najemcami na okres po Karstadt. Do piwnicy przeniesie się sieć sklepów i aptek, a na parterze i pierwszym piętrze pozostaną punkty sprzedaży detalicznej. Ale potrafi też wyobrazić sobie mieszkania, restauracje czy sieć hoteli. „Otrzymaliśmy już konkretne wyrazy zainteresowania od Motel One”, ujawnia Sahli.

Bardziej złożone budynki, ale więcej różnorodności

Jako właściciel oczekuje wyższych dochodów. „Kolejne wykorzystanie komercyjne – hotelowe – z pewnością zostanie wynajęte po wyższej stawce”. Wada dla niego jako dewelopera projektu: budowa tzw. nieruchomości „mixed-use”, czyli budynku z zupełnie innymi najemcami, jest kosztowna. „Konstrukcja staje się bardziej złożona, choćby ze względów konstrukcyjnych, niż gdybyś po prostu pięciokrotnie iterował obszar w górę i układał go w stos”.

Ale dla niego korzyść dla obywateli jest oczywista. Ulice handlowe w śródmieściu staną się bardziej żywe i zróżnicowane z wieloma różnymi najemcami, a nie tylko kilometrami sklepów, hoteli, apartamentów, instytucji kulturalnych, studiów fitness i restauracji pomiędzy nimi. Back-Ihrig również dostrzega te zalety: „To zdecydowanie pozytywna zmiana, ponieważ często mieliśmy sytuację, w której nikt nie był w centrum po godzinach”.